<output id="7babw"></output>
      1. <del id="7babw"><noframes id="7babw"><listing id="7babw"></listing></noframes></del><nav id="7babw"><i id="7babw"><legend id="7babw"></legend></i></nav>
      2. <output id="7babw"></output>
      3. <tt id="7babw"></tt>

        <font id="7babw"><kbd id="7babw"><legend id="7babw"></legend></kbd></font>
        淺談棚改政策及未來走向
        2018.06.26
        返回上級

          近日,網傳國開行將會收緊PSL操作引發震動,消息傳出后直接抵消掉同期央行降準的利好。地產股紛紛跳水,地產龍頭萬科、保利等股票一度錄得超過5%以上的跌幅,期貨黑色系更是全線翻綠。

          一、國開行聲明

          從國開行前后披露的信息來看,本次針對PSL的變動主要集中在兩點。

          1、貨幣化安置轉向實物安置。從安置類別來看,08年以前,我國市場以實物安置為主,此后逐漸偏向于貨幣安置。從棚改進程來看,2015年是棚改政策的分水嶺,自2015年開始,國開行發行PSL來幫助三、四線城市進行棚改以及去庫存進程,過往三年看,貨幣化安置房占比逐年上漲,2017年已經達到60%附近的水平。

           2、貸款審核更加嚴格。棚改項目的合同審批權限回收總行,此前分支行簽訂權被去除,目前已經進行中的項目繼續執行,但新項目基本暫停審批,意味著今后PSL審批將更為嚴格,流程時間或也會相應增長。

          

           

          2015

          2016

          2017

          2018

          2019

          2020

          計劃開工(萬套)

          580

          600

          600

          580

          460

          460

          完成(萬套)

          601

          606

          609

           

           

           

          貨幣化安置率

          30%

          49%

          60%

           

           

           

          貨幣化安置房(萬套)

          180

          294

          365

           

           

           

          貨幣化安置面積(億平)

          1.5

          2.5

          3.1

           

           

           

          全國住宅銷售面積(億平)

          11.2

          13.8

          14.6

           

           

           

          占比

          13.6%

          18.1%

          21.3%

           

           

           

          

          棚改完成情況

          來源:華創地產 中融信托創新研發部整理

             三、對棚改的影響

          二、棚戶區發展史

          城市棚戶區是指在城市規劃區中房屋簡易結構較多、密度大、功能不全區域的統稱。早先,針對城市中棚戶區的改造主要是以實物安置為主,對原住民進行原址或者異地安置。

          2015年棚改進入加速進程,國家提出三年棚改計劃,2015至2017年完成1800萬套棚改任務,并推進棚改貨幣化安置(主要為PSL)。

          2017年國家再次重申棚改的重要性,第二個棚改計劃出臺,計劃2018年至2020年,完成1500萬套棚改的目標。

        棚改安置方式

        來源:中融信托創新研發部

         

          1、短期

          短期來看,本次國開行收緊PSL對于地產市場影響較小,一方面,原有的棚改貨幣化有利于三四線城市商品房去庫存,同時會間接推高房價(貨幣補償用于新購房屋首付,增加杠桿)。在轉為實物安置后,對于實物賠償的需求同樣增加,原本的貨幣補償或轉為同樣的實物,在帶動地產需求端上行的同時完成去杠桿。

          另一方面,國家第二個三年棚改項目在去年已經上馬,要求在2020年達到1500萬套,除非國家對棚改本身政策作出改變,1500萬套棚改需求還是能夠對市場形成支撐。

          2、中期

          但中期來看,PSL收緊后無疑會使得本就追求資金高周轉的房企雪上加霜,體量上看,2015、2016年和2017年,PSL每年新增量分別為6980億、9714億和6530億,截至2018年5月,累計新增量為4371億,余額達到3.12萬億,央行通過抵押補充貸款PSL對銀行的定向寬松,是棚改最主要、最核心的資金來源,在資管新規落地的大背景下,當下很難找到替代資金補上缺口。“投資-供給-銷售-收益-再投資”的閉環也極可能受到損害。

          四、地產政策進一步收緊的信號

          本次PSL收緊的風波更像是一次國家在地產領域收緊的風向標,已經有專家學者就去庫存、棚改貨幣化提出異議,認為棚改貨幣化安置短期或有效果,但中長期帶來的壓力必然轉嫁給未來土地市場,帶動房價上漲,壓制居民消費能力。

          就PSL或者棚改自身來說,其本身就帶有強烈的幫助商品房市場去庫存的意圖。而經過第一個三年棚改項目完成后,三、四線城市庫存下滑明顯,特別是在一、二線城市房屋銷售疲軟的情況下,三、四線城市銷售仍然逆勢上漲。

          在全國房地產去庫存進入后期,達成基本目標的情況下,客觀上為國家調整棚改、取消去庫存政策鋪平了道路,也符合市場預期。

          另外值得關注的是,近期國家再次發文就企業境外發債進行整頓,重點提到了部分地產企業申請境外發債規模與自身實力不相匹配,缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。

          因此將限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等,并要求企業提交資金用途承諾。

          整體看,從國家對地產行業的頻頻出手來看,國家對地產行業收緊的態度未有轉變,視線也從一、二線城市關注到三、四線城市,從境內關注到境外,未來可以預計的是國家對地產的監管仍是趨嚴模式,當下去庫存政策可能會逐漸走向終結。

          五、地產企業的潛在機會

          資管新規、金融去杠桿等多個大棒發威下,市場各方均“小心翼翼”,雖然國家頻頻降準釋放流動性,但市場寬流動性加緊信用的整體格局未變。特別是資產新規后,市場仍屬于摸石頭過河階段,相關配套法規不健全使得市場各方動力不足。PSL收緊的情況下,本就資金緊張的地產企業處境或更為艱難。當下看,我們認為有三個應對領域可以供地產企業關注。

          1、地方債

          我們此前提到,很難有資金能取代央行PSL和國開行資金在棚改中的體量,此時地方政府購買在地產項目中的融資模式或許有一定發展空間,地方棚改專項債也被批準發行。舉例來說,6月20日天津棚改債券發行成功,利率定為3.88%,期限為五年,其利率相比PSL更低,這種優勢也是推動今后地方專項債的發展契機。主要缺點則在于當下二者在體量上的差距以及時間的緊迫性。

          2、租賃市場

          從國家政策層面上看,地產企業把注意力從棚改逐步轉向租賃市場或不失為一種選擇。當下地產去庫存進入末期,國家著重推出廉租房、共有產權房,重心和政策支持方向可能會轉移到住房租賃及共有產權建設等配套措施上來,這與國家房子是用來住的口號相一致,對市場提供足夠住房的同時,打壓炒房行為,國家或也會在合適時機出臺類似PSL的政策進行扶持。在紅利來臨之前提前布局,或會給地產企業帶來豐厚的事后紅利。舉例來看,目前房企中萬科已經在長租公寓中處于領先地位,其品牌泊寓已經享有不小的知名度。 但同樣需要注意的是,租賃市場的回本周期長達5-6年,如果不能在政策上得到扶持,本就資金緊張的企業很難支撐起租賃市場的業務。

          3、ABS業務

          我國房地產資產證券化產品發行數量和規模快速發展,2015年以后,房地產相關的ABS產品呈現出逐年上升的趨勢,發行產品數量年均增長達284%,融資規模年均增長達到了163%。房地產企業主要以應收賬款證券化為主,發行單數占比為58%,其標的資產主要包括購房尾款、企業應收賬款等。典型例子如碧桂園已經發起多起針對購房尾款的ABS。資產證券化對于創造地產商新的營業模式、盤活存量、提高周轉有著重要意義,或也是企業未來一個重要的發展方向。

        安其拉福利导航